Gayrimenkul Değerleme

Konya ili, Gayrimenkul Yatırım Ortakları Derneği (GYODER) tarafından hazırlanan ‘Gayrimenkul Araştırma Raporu 4’de ‘Gayrimenkul Sektörü Yatırım Fırsatları ve Yatırım Potansiyeli İnceleme Raporu’nda, Konya ili konut yatırımları açısından ve alışveriş merkezi yatırımlarında barındırdığı potansiyel açısından öne çıkan iller arasında olduğu kaydedilmektedir.

Gayrimenkul Araştırma Raporu'na göre, hane halkı sayısı artışı, kentsel dönüşüm ve yenileme kaynaklı konut ihtiyacı öngörülerine bakıldığında, 2007–2015 yılları arasında konut ihtiyacının Konya'da 148.000 olması beklenmektedir.

Alışveriş merkezlerinin gelişme olanakları açısından bakıldığında ise, raporda 2015 yılına kadar Konya'da 150.000 m² asgari potansiyel alışveriş merkezi yatırımı yapılabileceği belirtilerek, dört ve beş yıldızlı çok amaçlı otellerle, alışveriş merkezleri yatırımları yapılabileceği ifade edilmektedir.

Konya iline ait 2000 ve 2007 yılları arasındaki konut sayısı değişim tablosu aşağıda verilmiştir;

İLÇE ADI
KONUT SAYISI 2000
KONUT SAYISI 2007

SELÇUKLU
79888
137646

MERAM
37587
85190

KARATAY
22823
58711

TOPLAM 140298 281 547

Konya iline ait 2000–2007 yılları arasındaki konut değişim tablosuna bakıldığında; Selçuklu ilçesinde %72’lik bir konut artışı görülmektedir. Bu artış Meram ilçesinde %126, Karatay ilçesinde ise %157’dir.

Finans Gayrimenkul Değerleme A.Ş. olarak Konya ili gayrimenkul piyasasında yaptığımız araştırmalara göre; Selçuklu ilçesinde 2000–2007 yılları arasında konut proje sayısına göre öne çıkan bölgeler; Bosna Hersek Mahallesi, Hacı Kaymak Mahallesi (Şefik Can Caddesi üzeri), Mehmet Akif Mahallesi, Sancak Mahallesi ve Yazır Mahallesi’dir. Meram ilçesinde 2000 ve 2007 yılları arasında öne çıkan bölgeler ise; Havzan Mahallesi, Geçit Mahallesi, Pirebi Mahallesi, Zafer Mahallesi, Dr. Ahmet Özcan Caddesi, Fetih Caddesi’ne bağlanan güzergâh, Kurtuluş ve Kovanağzı mahallelerinde yapılan Kentsel Dönüşüm Projesinin bulunduğu alan ve Hatıp-Gödene bölgesi (Yeni TOKİ Bölgesi). Karatay ilçesinde öne çıkan bölgeler ise; Ulubatlı Hasan Mahallesi, Fetih Caddesi ve Akabe (Yeni Adliye Sarayı Bölgesi) Mahallesi’dir.

Konya ilinin önemli konut projelerinin uygulama bölgeleri olarak; Selçuklu ilçesi ve Meram ilçesi öne çıkmaktadır. Selçuklu ilçesinde genelde yüksek katlı binalar ve iş merkezleri yapılırken, Meram ilçesinde ise müstakil, bahçeli konutlar üretildiğinden yeşil doku, nispeten günümüzün küresel etkilerinden korunmaktadır. Meram ilçesi, Konya şehir merkezine olan yakınlığından dolayı tercih edilirken, Selçuklu ilçesi şehrin yeni gelişim alanı olmasından dolayı tercih edilmektedir. Karatay ilçesi ise Konya’nın tarihi dokusunu yansıttığından dolayı otantik bir görünüme sahiptir.

 

 Değerli bir gayrimenkul lezzetli bir yemek gibidir

Bir yemeğe benzer gayrimenkuller ve değerleri yemeğin lezzetine benzer… Yemeğin tadını çok açken veya çok tokken algılayamazsınız. Tadını doğru algılayabilmeniz için tat alma yeteneğine sahip olmanız gerekmektedir. Bu yeteneğe sahip olmanız için ise birçok yemeği sadece yemek yemek için değil, tat almak için yemeniz gerekmektedir. Kısaca tecrübe gerektirir. Gayrimenkulün değerinin tespit etmek içinde bu böyledir. Gayrimenkulün değerinin tespit edilmesinde alıcılar ve satıcılar objektif olarak, değer tespiti yapmasının mümkün olmadığı için gayrimenkul değerleme uzmanlığı bir meslek kolu olarak doğmuştur. Gayrimenkul değerleme uzmanı birçok gayrimenkul ve gayrimenkul proje inceleyerek; var olan gayrimenkul ile diğer gayrimenkuller arasında kıyaslama yeteneğine sahip olmaktadır.

Bir masa düşünün. Tat olarak birbirinden uyumsuz yemekler olursa damak zevkiniz bozulacak ve tat alamayacaksınız yediklerinizden. Oturduğunuz masa da önemlidir tabi. Bulunan bütün bileşenler yemeğinizin bir parçası olacaktır. Sahilde yenilen bir balık ekmeğin tadını evinizde, yemek odanızda bulamayacaksınızdır. Bir gecekondu semtinde lüks bir inşaatın varlığı gibidir bu. Yapılan harcamalar ve maliyetlerle uyuşmaz bazen gayrimenkulün değeri. Gayrimenkulün bulunduğu bölge, çevre ve konum önemli bir kriterdir gayrimenkulün değerine etki eden… Bulunduğu zemin deprem güvenliği açısından önemlidir.

Herkes tarafından kabul edilmiş bir restourant, gönül rahatlığıyla yemek yemenizi sağlayacaktır. Usta ellerden çıkan ve güzel sunumuyla sunulan yemek bir yaşamsal ihtiyacınızı gidermek yerine bu ihtiyacınızı karşılamayı bir keyfe dönüştürecektir. Bir değerleme uzmanı için de bu böyledir. Ekspertizi yapılan gayrimenkulün mimari estetiği, yapılan değer tespiti uygulamasını bir sanatçının sergisinde yapılan incelemelere dönüştürecektir. Değerlemesini yaptınız gayrimenkulün Tapu Sicil Müdürlüklerinden ve belediyelerden temin edeceğiniz mimari proje, ruhsat ve iskân belgesi değerlemenin doğruluğu hakkında zihninizi rahatlatacaktır.

Fakat ne yazık ki girdiğiniz her restourantta istediğiniz her yemek beklediğiniz gibi size sunulmamaktadır. Temizlik konusunda yetersiz olan, yemek yapımında yeterli derecede titizlik ve özen gösterilmediği için beklentilerinize karşılık bulamadığınızda olur elbette. Bir değerleme uygulaması yapabilmeniz için gereken her veriye ulaşmak bazen sanıldığından çok zordur. Bazen farklı bir gayrimenkulün değerinin tespit edilmesi sizden istenebilir. Sağlığımızı korumak için nasıl titizlik gösteriyorsanız değerini tespit edeceğiniz gayrimenkul için de doğruyu bulmak ve adaletli olmak için bu ölçü de titizlik göstermemiz gerekecektir.

Gayrimenkulü bir yemeğe benzetecek olursak aşçı gayrimenkulü inşaa eden firma, yemeği sunan garson ise gayrimenkul danışmanı olacaktır. Aslında işin en keyifli kısmındaysa değerleme uzmanı bulunmaktadır… Değerleme uzmanı ise bir yemek eleştirmeni konumundadır. Yazacağı eleştiri yazısı gayrimenkul değerleme raporudur.

Değerleme uzmanının yazacağı değerleme raporu inşaatı üreten firmanın ürettiği yapıların hukuki ve fiziki yönden belirli bir kalite düzeyinde olmasında, ülke ve bölge olarak düşünüldüğünde iş istihdamı oluşturmasında, kişilerin kira öder gibi ev sahibi olmasına önemli derecede katkıda bulunacaktır. Bizler de Finans Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ekibi olarak değerleme sektörünün ülkemizde gelişmesi için çalışmaktayız ve çalışmaya kararlılıkla devam edeceğiz.

Hüseyin KARADAĞ

 

Gayrimenkul değerlemesi ve değerleme mesleği

 Değerleme kelime anlamıyla bir şeyin varlığı ile yokluğu arasındaki farkın tespitidir. Gayrimenkul değerleme sektöründeki anlamı ise gayrimenkul veya gayrimenkul projesinin bir değerleme gününde hukuki, fiziki ve ekonomik yönden incelenerek normal piyasa koşulları altında ve bağımsız olarak, uluslararası kabul görmüş değerleme standartları ve değerleme yöntemleriyle değerleme raporu üretilmesidir. Gayrimenkul değerlemesi; İpotek teminatlı kredi alımlarında, bayilik işlemleri kapmasında ipotek teminatlarında, gayrimenkullerin alım satım fiyatının belirlenmesinde, adil mülk paylaşımında, kentsel dönüşüm projelerinde değer tespitinde, şirketlerin birleşmesinde veya şirket aktiflerinin değerlemesinde, özelleştirmede, kamulaştırmada, vergilendirme ve birçok uygulamada ihtiyaç duyulmaktadır.

Gayrimenkul değerlemesi gayrimenkulün alım satımına herhangi bir engel bulunup bulunmadığı araştırılması, yapının imar yönetmeliğine göre uygun yapılıp yapılmadığının araştırılması, inşaat ruhsatı, mimari proje ve yapı kullanma izninin varlığının araştırılması, gayrimenkulün incelenmesi, emsal araştırması ve uluslararası kabul görmüş değerleme yöntemleri ve standartlarıyla değerleme raporunun oluşturulması aşamalarından oluşur.

Ülkemizde gayrimenkul değerleme alanında faaliyette bulunabilmek için 4 yıllık üniversite mezunu olunması, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen lisanslama sınavlarından başarı elde edilmesi ve gereken tecrübe koşulunun sağlanması sonucunda lisans alınması gerekmektedir. Ülkemizde ihtiyaç duyulan lisanslı değerleme uzmanının mevcut olmamasından dolayı lisans sahibi olmayan kişiler de aktif olarak gayrimenkul değerleme hizmeti vermektedir. Değerleme uzmanı lisansı kişilere daha iyi emsaller bulmasını, daha iyi değerleme raporu hazırlaması ve daha iyi sonuçlar üretmesini sağlamaz. Değerleme uzmanı; mesleki eğitimini tamamlamamış, sürekli öğrenmeye ve kendini yenilemeye açık olan, etik değerleme uygun olarak hareket eden, doğru bilgileri bulmak için bütün imkanlarını zorlayan bir meslek adamıdır. Lisans belgesine sahip olması kişinin teorik bilgi bakımından belirli bir düzeyde olduğunu ve pratikte değerleme tecrübesine sahip olduğunu göstermektedir.

Lisanslı değerleme uzmanı olabilmek için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen lisanslama sınavlarında başarılı olmak gerekmektedir. Ülkemizde yaklaşık 730 kişi değerleme uzmanlığı sınavını kazanmıştır. Başarı oranı %1 – 3 arasında değişen değerleme uzmanlığı lisanslama sınavları konut değerleme uzmanlığı ve gayrimenkul değerleme uzmanlığı olarak düzenlenmektedir.

Gayrimenkul değerleme uzmanı lisansına sahip olabilmek için gayrimenkul değerleme uzmanlığı sınavının kazanılması ve 3 yıl boyunca değerleme konusunda tecrübe sahibi olmanız gerekmektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı sınavı değerleme esasları, mesleki mevzuat ve etik kurallar, inşaat muhasebesi, temel finans matematiği ve ilgili vergi mevzuatı olmak üzere beş dersli bir sınavdan oluşmaktadır. Lisans sınavında her dersten alınacak puanın en az 60 puan olması gerekmektedir. Bütün derslerin ortalaması ise 70 puan olmalıdır. Dersler birbirinden bağımsız olarak değerlendirilmektedir. Sınavda birkaç dersten başarılı olduğunuz takdirde bir daha ki sınavda başarılı olduğunuz derslere girmeniz gerekmeyecektir. 2 yıl içersinde 5 dersten geçemediğiniz takdir de geçtiğiniz derslerde iptal olacaktır.

Mevcutta bulunan değerleme uzmanları sayısının Mortgage sistemiyle birlikte ihtiyaç duyulan sayıya erişilemediği için konut değerleme uzmanlığı sınavı düzenlenmiştir. Konut değerleme uzmanı sadece konut alanında yetki sahibidir. Konut değerleme uzmanı lisansına sahip olabilmeniz için konut değerleme uzmanlığı sınavında başarılı olmanız ve 1 yıl boyunca konut değerlemesi konusunda tecrübe sahibi olmanız gerekmektedir. Konut değerleme uzmanlığı lisansı için aranılan tecrübe süresinin daha kısa olmasından dolayı lisanslama sınavlarına yeni hazırlanacak kişilerin tercih edilmesi beklenmektedir.

Gayrimenkul değerleme sektörüne ait olan altyapı ülkemizde üniversitelerin harita mühendisliği, inşaat mühendisliği, mimarlık, şehir ve bölge planlama, ekonomi bölümlerinde verilmektedir. Fakat lisanslama sınavları için dört yıllık bir üniversiteden mezun olunması yeterlidir. Lisanslama sınavlarına açık öğretim üniversiteleri, öğretmenlik ve birçok farklı branştan kişiler müracaat ettiğinden dolayı sınavların başarı oranları oldukça düşüktür.

Değerleme sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin lisanslı olabilmeleri için beş adet lisanslı değerleme uzmanına, belirli bir miktarda sermayeye ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından başvuruların kabul edilmesi gerekmektedir. Ülkemizde 2007 yılı başlarında sekiz adet lisanslı değerleme şirketi varken Nisan 2008 tarihlerinde otuzbeş adet lisanslı değerleme şirketi bulunmaktadır.

Ülkemizde mevcut mevzuatın tam anlamıyla değerleme sektörünü tanımlayamamasından dolayı değerleme hizmeti verilirken belirli sıkıntılarla karşılaşılmaktadır. Lisansız bir şekilde faaliyet gösteren değerleme uzmanlarının yapıya ait bilgi edinirken yetki sahibi olduğunu belgelenmek konusunda problemler çıkmaktadır. Uygulanan değerleme yöntemleri ve değerleme standartlarının firmalar tarafından farklı yorumlanması sonucunda bir gayrimenkule ait önemli derecede değer farklılıklarına sahip raporlar oluşmaktadır. Öte yandan lisanslı ve lisanssız değerleme uzmanları ve değerleme şirketlerinin fiyat tarifesinde büyük farklılıklar bulunmaktadır. Sektörde yaşanan problemlerin azalması ve ortadan kalkması için Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’ nin kurulması önemle beklenmektedir.

Yeni gelişen ve gelişmekte olan gayrimenkul değerleme sektörü ülkemizde geleceğin meslekleri olarak gösterilmektedir. Sektörün sistematik bir şekilde uygulanması için belirli bir süre geçmesi gerekmektedir. Bu süreç sonucunda ülkemiz yeni bir meslek koluna sahip olacak, iş istihdamı artacak, Mortgage sistemi ülke ekonomisinde önemli bir yere sahip olacaktır.

Hüseyin KARADAĞ

Finans Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Yönetim Kurulu Üyesi

 

 

Ülkemizde Şubat 2007 tarihinde "Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunu" nun yürürlüğe girmesiyle dar ve orta gelirli ailelerin konut sahibi olma hayali umuda dönüştü. 'Kira öder gibi ev sahibi olma sistemi' diye adı geçen Mortgage Sisteminin ilk başta orta ve yüksek gelir grubuna sahip olan ailelerin faydalanacağı daha sonra ise hedef kitlesinin genişletileceği planlanmıştır. Birçok kişinin almış olduğu konut kredisini Mortgage kredisine dönüştürüp dönüştürmesi tartışılırken aradan yaklaşık bir buçuk yıl süre geçti. Bu süre içersinde emlak brokerlığı ve konut değerleme uzmanlığı gibi yeni meslek dallarının oluşturulması için çalışmalar yapıldı. TOKİ tarafından farklı illerde önemli konut projelerine imza atıldı ve birçok inşaat firması çok sayıda önemli projelere imza attı. Son beş yıllık süre içersinde, ülkemiz inşaat sektöründe büyük bir gelişme gösterdi.

Amerika Birleşik Devletinde Mortgage sisteminde yaşanan krizden sonra Mortgage sistemi ülkemizde popülaritesini kaybetmeye başladı. Adının eskisi kadar sık söylenmediği sistemin işleyebilmesi için gerekli olan değerleme sektöründe Mortgage talebini karşılamak için düzenlenen konut değerleme uzmanlığı sınavını Ocak 2008 tarihinde düzenlenen SPK sınavlarında 7 kişi kazanmıştır. Mortgage brokerlığı için İstanbul ve birkaç büyük şehrin bulunduğu üniversitelerde eğitim verilerek sınırlı sayıda kişiye eğitim verildi. Gayrimenkul danışmanlığı sokak arasında bir masa ve iki sandalye düzeninden çağdaş ofis düzeninde teknolojiyi kullanma çağına geçemedi.

Ülkemizde Haziran 2008 tarihinde bankaların mortgage faiz oranlarıyla ilgili bir Örnek verilecek olursa; 130.000 YTL ye alınan bir gayrimenkul 10 yıl sabit faiz oranıyla 100.000 YTL kredi talebinde bulunulmuş olsun. Bankaların faiz oranlarının 100.000 YTL tutarında kullanılacak olan Mortgage kredisinde 10 yılda %1.39 – 1, 89 oranında değişme gösterdiği ve aylık geri ödemelerin 1.715, 75 - 2.113, 46 YTL / AY miktarında değiştiği görülmektedir. Ödemelerin düzenli olarak ödendiği durumda 100.000 YTL lik alınan kredinin 10 yıl sonunda ödenecek paranın bugünkü değeri 206.130YTL olacaktır. Başlangıçta ödediğiniz 30, 000 YTL nakit ile birlikte bu değer 236.130 YTL olacaktır. 130.000 YTL ye alınan bir gayrimenkul yıllık normal koşullar altında yıllık % 7 değer artışında bulunursa 10 yıl sonra sahip olacağı değeri bugüne indirgersek; 255.730 YTL olacaktır. Bu da sizin aynı gayrimenkulü bugün almanız yaklaşık 20, 000 YTL ve ev almadığınız takdirde ödeyeceğiniz kira kadar değer kar etmenizi sağlayacaktır. Gayrimenkulün değerinin % 65 – 95 oranında kredi alınabilmesi, ödemelerin birkaç ay gecikmesi durumda bankanın gayrimenkule el koyması gibi nedenler kişilerin krediye talebini düşürmektedir. Ödenen hizmet bedeli, ekspertiz bedeli ve komisyon sonucunda ilgiliyi soğutan sistemin aktif duruma geçebilmesi için daha zaman gerektiği görülmektedir.

Mortgage sisteminin dar ve orta gelirli aileleri kapsaması için bankaların kredi faiz oranlarının belirli bir limit altında tutulması en önemli etkendir. Sistemin düzenli bir şekilde çalışması için gereken diğer bir etken ise birkaç ay borç ödememe gibi bir durumda Mortgage sigortasının oluşması ve devreye girmesi olmalıdır. Doğru değer tespiti ve kredi talebinde bulunan kişinin kredibilitesine göre kredilendirme sistemin işleyişi için en temel adımdır. Kişilerin ihtiyaç duyduğu değer aralığında ve depreme dayanıklı gayrimenkullerin oluşturulması inşaat şirketlerinin inşa ettiği gayrimenkullerin pazarlanabilirliğini arttıracaktır. Bu yüzden inşaat şirketleri bir projeye başlamadan önce duyulan ihtiyacın tespit edilmesi için ön çalışma yapması gereklidir. İnşa edilecek gayrimenkulleri finansman için bir bankayla anlaşmanın yapılarak toplu değerlemenin yapılması gayrimenkullerin pazarlanması için olumlu bir etki yaratacaktır. Kredi talebinde bulunanlara hayal pazarlanmamalıdır ve kredi ödemelerinin ödenemediği durumlarda karşılaşılacak durumlar hakkında yeterli bilgilendirme sağlanmalıdır. Biraz zaman gerekecek belki ama şehirlerin gecekondu ile dolmaması için, depremlerin birçok can almaması için, kişilerin hak ettiği kalitede bir yaşama sahip olması için Mortgage konusunda ilgili bir kurum oluşturulmalı ve sistemin tıkanıklığının çözülmesi için biraz daha fazla çaba gösterilmelidir.

Hüseyin KARADAĞ